0 0
Время чтения:3 Минут, 33 Секунд

Все ли так просто? Экономический кризис уверенной поступью шагает по всей планете, создавая напряженность во всех сферах жизнедеятельности. Коснулся он и тех предпринимателей, которые взяли ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости. Многим из них пришлось отложить данные планы до лучших времен и вновь обратить своё внимание на такое предложение, как аренда склада. Тем более что рыночная стоимость на арендуемые помещения значительно упала, по сравнению с докризисными временами. И при этом на рынке недвижимости появилось большое количество таких предложений, как: «аренда склада в Московской области», «прямая аренда складских помещений в ближайшем Подмосковье» и «аренда офиса от собственника».

Заемщики ипотечных кредитов сталкиваются с чередой проблем, связанных с взятыми на себя договорными обязательствами. Одну из причин таких трудностей можно уверенно связать с неправильным выбором валюты кредитования. Выбирая валюту кредитования, заемщик, как правило, выбирает меньший процент, не учитывая возможных нюансов каждого финансового инструмента.

Так, в последние времена, заемщики обычно выбирали валютный кредит, учитывая его небольшой процент, игнорируя то обстоятельство, что основные доходы получают в рублевом эквиваленте. В результате таких действий заемщикам приходится сталкиваться с операцией конвертации, которая производится не по рыночному курсу, а по внутреннему курсу конкретного банка, и обычно превышает установленный ЦБ курс свыше 0,5%. В период устойчивого курса валюты эта операция, как правило, не накладывала больших финансовых накладок. Но в связи с усиливающимся экономическим кризисом, который вынуждает курсы евро и доллара делать огромные прыжки, заемщику валютного кредита приходится появившейся заметной разницей курсов утяжелять сумму своего ежемесячного платежа.

Для кредитных организаций крайне невыгодна ситуация дефолта клиента, поэтому многие из них разработали комплексные меры по реструктуризации кредитов с использованием системы внутреннего рефинансирования, т.е. перекредитования ипотечного кредита. Обычно заемщикам предлагается или предложение о предоставлении рассрочки платежа сроком на 1 год, или предложение об изменении валюты кредита, т.е. переход с валютного кредита на рублевый, который позволяет заемщику установить ежемесячно отчисляемый платеж банку, и предотвратить возникающие проблемы курсов валют.

На первый взгляд предложения банков можно считать вполне разумными. Только, если не считать некоторых «но» При переходе на рублевый кредит приходится согласиться на предлагаемую рублевую процентную ставку, которая находится в диапазоне 16-26%, а предложение о рассрочке приводит к увеличению суммы и естественно сроков кредитования, что делает данный кредит маловыгодным.

Принимая решение о рефинансировании кредитного договора, в связи с изменением валюты кредита заемщику следует сосредоточить свое внимание на сравнении условий обеих договоров, действующего и нового, прошедшего перекредитование.

В настоящее время наблюдается ситуация, что ставки по рублевым кредитам значительно превосходят валютные. В последние шесть месяцев ставки по таким кредитам дважды возросли, в то время как, соотношение курсов рубля и доллара изменились в пределах 50%.Немаловажно помнить, что при принятии решения об изменении валюты кредита, будет проведено установление определенного курса валюты на оставшуюся часть кредита, подлежащего новому кредитованию.

Другим важным аспектом, который следует заемщику обязательно учитывать при проведении переоформлении кредита — налоговый имущественный вычет. При совершении сделок, связанных с приобретением жилья в кредит, покупатель имеет право получить налоговый имущественный вычет с денежных средств, затраченных на кредит и с расходов на проценты по кредиту. Налоговый вычет на сам кредит имеет четко очерченные законом рамки, находящиеся на величине 2 млн. руб., в то время как вычет с процентов не имеет фиксированных рамок. Закон предоставляет налоговые послабления лишь для целевых ипотечных кредитов, поэтому в кредитном договоре должна быть обязательно сделана запись, констатирующая, что данный кредит выдан исключительно на приобретение жилья. В противном случае заемщик теряет возможность получения налогового вычета.

Проводя операции перекредитования, заемщику придется столкнуться с потерей права на получение вычета с процентов. Почему так происходит? Все объясняется достаточно просто, новый кредит предоставляется с целью погашения предыдущего кредита, а значит, противоречит букве данного закона. Некоторые кредитные организации предоставляют возможность перекредитования ипотечного кредита, одновременно сохраняя при этом налоговый вычет по процентам. В этом случае банки оставляют в действии первоначальный договор по ипотеке, дополняя его дополнительным соглашением, которое содержит все вносимые изменения в условия договора.

Реструктуризация кредита с использованием замены валюты кредита считается достаточно трудоемкой операцией, а значит очень затратным мероприятием для любого заемщика. Не стоит игнорировать и технический момент, связанный с денежными затратами заемщика на переоформление кредита, которые в среднем, могут быть в размере от 25 000 до 100 000 рублей. В эту сумму входят размеры штрафов, комиссий, расходы по проведению переоформления страховок, включая проводимую переоценку залога.

Переоформление кредита требует от заемщика предоставления нового пакета документов, подтверждающих его доходы, страхование залога, права собственности, здоровья и жизни. Потребуется проведение различных разовых платежей, связанных с переоформлением.

About Post Author

admin